3月24日晚间，美的置业(3990.HK)发布截至2022年12月31日止年度业绩。公告显示，2022年，公司收入约736.3亿元，毛利约113.06亿元，利润及综合收益总额约35.78亿元。

报告期内，美的置业核心净利润约38.7亿元，较2021年同期下降29.1%；公司拥有人应占核心净利润约19.69亿元，同比下降49.5%；公司拥有人应占每股基本及摊薄盈利为1.34元。

截至2022年末，公司净负债率43.9%，现金短债比为1.6，扣除预收款后的资产负债率68.2%。《中国经营报》记者注意到，2021年末，美的置业前述3项指标分别为46.3%、1.71、72.1%。时至2022年末，公司“三道红线”已转为“绿档”，同时，其加权平均融资成本降至4.62%。

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美的置业表示，随着行业持续出清，稳守财务安全底线的“三好生”将成为支撑行业良性发展的中坚力量。“未来，行业资源进一步向优质企业聚焦，地产迎来逻辑重塑。”

合约销售额792.4亿元

公告显示，2022年，美的置业连同其合营企业及联营公司的合约销售额为792.4亿元，相应已售建筑面积约631.6万平方米。其中，公司在2022年内的物业开发及销售业务所确认的收入为721.9亿元，与2021年基本持平，主要由于会计确认销售面积的下降及单方售价增长综合所致。

截至2022年12月31日，公司土地储备的总建筑面积为3874万平方米，涉及332个物业开发项目，其中通过合营企业及联营公司参与的项目有99个。同时，公司重视现金回款进度，报告期内的销售回款率为83%。

市场大背景下，销售端城市分化明显。美的置业表示，公司聚焦一二线高能级城市，集中资源实施区域深耕和城市升级策略。2022年，公司销售均价较2021年增长8%至12546元/平方米，且高能级城市贡献的销售业绩占比继续提升，二线以上城市销售占比达82%。

记者注意到，美的置业重仓长三角、大湾区等经济圈，公司2022年在这两个区域的合约销售额占比合计65%，销售集中度进一步提升。

投资方面，报告期内，美的置业通过股权收购归编9个项目，新增权益货值63亿元，以二线城市为主；同时退出部分弱三线、四线城市，减少权益货值9.5亿元。截至2022年末，公司土地储备权益比例为70%，较2021年末增加3%，其中一二线城市面积占比为66%，长三角和大湾区面积占比合计52%。

值得注意的是，房地产科技板块也是美的置业过去一年的发展重点。公司平台睿住建筑科技在2022年新增设计合同306个，累计签约项目2215个，该业务收入同比增长33%，交付项目230个。公司表示，未来将培育房地产科技板块独立生存能力，在提升公司主业产品力的同时，成为公司新的利润增长点。

对于未来的经营策略，美的置业表示，“回归经营本质，提升管理效益。同时，优选城市和项目，通过深耕价值城市穿越行业周期。”另外，随着行业深度调整期的到来，“保交付”成为当前第一要务。截至2022年末，公司实现全国49个城市、142个项目、共计超过8万套房子交付。

物业服务收入增幅25.7%

除了传统的物业开发，物业服务也是房地产开发价值链的重要部分。过去一年，美的置业的物业服务向跨业态项目大力推进。

公告显示，2022年，美的置业物业服务新增49个多元化拓展项目，其中新增产业园17个，新增校园项目10个。公司物业服务平台美置服务中标多项代建工程，代建面积同比增长67%。

报告期内，公司物业管理服务收入11.42亿元，同比增长25.7%，主要由于合约管理的物业建筑面积增加所致。

在商业领域，服务城市生活是美的置业发展战略的延伸。截至2022年末，公司持有运营商业总量超过70万平方米，累计开业商业体9座，累计客流量同比增长19%，累计销售额同比增长27%。2022年，公司的商业物业投资及运营收入为2.97亿元，同比增长7.4%。

美的置业表示，在多元化业态方面，公司将持续聚焦垂直领域，物业在加强基础服务能力的同时，大力拓展及推进跨业态项目；商业新开项目着眼于招商率，不断完善、推陈出新。

根据公告，在“房住不炒”总基调下，杠杆“神话”不再。美的置业意识到，行业已然从躁动回归理性，人们将用更加冷静、平常的心态看待房子。同时，企业也从“吹沙见金”的洗礼中，在“活下来”的命题基础上，去思考如何走得更远、走得更好。过去一年，公司处理库存，解决历史遗留问题，探索从降杠杆到稳杠杆的发展之路。

截至2022年末，美的置业有息负债总量为485亿元，持有现金总量约264亿元，尚未动用的银行授信额度增至1080亿元；公司银行借款、公司债券分别占有息负债的58%、28%；公司借款总额加权平均实际利率同比降低20个基点至4.62%。